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商品房买卖中，“赠送面积”是一块诱人的奶酪。花花绿绿的广告页面中，赠送阳台、便于改造等词语，似乎是翻来覆去的在告诉你，哪里有便宜可占，哪里有“相应”可捡。开放商搞房屋设计时，也是绞尽脑汁想着打擦边球，搞赠送面积，搞实得净得。我所吴天律师在本文中给出了相关法律建议，供大家参考。
先说政策：
2016年2月6日，中共中央和国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，其中明确“用5年左右时间，全面清查并处理建成区违法建设，坚决遏制新增违法建设”，此后，全国各地各部门也都陆续开展了处置违法建设的专项行动，各地房地产开发项目因“赠送面积”改造行为受到行政处罚的案例大幅增加，引发诸多纠纷。
再说风险：
A、罚款风险
《城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
实践中，若改造部位未在《建设工程规划许可证》批准建设的范围内，那么这些违法建筑将面临停止建设、被拆除的风险，同时建设单位还将面临建设工程造价百分之十以下的高额罚款。
B、建设规划主管部门不予办理规划验收和竣工验收备案的风险
如果上述改造发生在项目规划验收或竣工验收之前，则由于实体建筑与报批施工图不一致，在规划验收环节和竣工验收备案环节可能会出现问题。由此导致政府主管部门不予验收合格或不予备案，从而影响项目交付条件的成就。同时，在民事上，这也会导致开发商作为出卖人无法按约交房，须承担逾期交房责任。
C、房屋权属登记机关不予办理产权初始登记的风险
《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定的申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提交材料的资料里包含了“建设工程符合规划的材料”，第十六条规定了不动产登记机构进行实地查看，要重点查看房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况。
当存在上述改造行为时，由于建设项目无法从规划部门获得“建设工程符合规划的证明”或被相关投诉，且无法通过不动产登记机构的实地查看，项目存在无法办理初始登记的风险。该行政风险触发后引起的民事风险是开发商无法按约向购房人交付房屋初始登记证书，后续引发无法办证、落户、入学等连锁反应，不但会是法律事件，极端情况下也会演变成社会事件。
D、因虚假广告而遭受处罚的风险
《广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”《房地产广告发布暂行规定》亦规定，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。故若楼盘宣传中的赠送面积系经改造而来，而改造是否能够成功实现既涉及技术上的可改造性，还涉及法律上的合规性。即使可以在技术上完成改造，但法律合规性上的障碍仍无法跨越。因此，建设单位以赠送面积进行宣传，导致购房者认为不存在技术上的障碍及法律风险，可能会被认定为利用广告对商品作虚假宣传。
如上所述，建设单位在商品房开发销售过程中“赠送面积”并实施改造的行为可能面临多项的行政风险及处罚，也容易引发多类诉请的民事诉讼，且行政风险与民事责任相互交错、甚至互为因果，情况相当复杂。
在目前房地产调控限销售、限售价的大背景下，开发商需要仔细去评估“赠送面积”改造这一开发模式所带来的现实收益和风险，购房者也应仔细考量对“赠送面积”进行违规改造导致的安全风险和行政风险。
因此，“赠送面积”这块奶酪，看着香，吃起来，又是另一番滋味！
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