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宋贵芽律师 | 抵押担保中的风险与防控
双击自动滚屏 添加时间:2022-5-31 【浏览字体: 收藏本页   打印本页   关闭窗口

要点:以不动产提供抵押担保,抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的,不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的,人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的,相应减轻抵押人的赔偿责任。

案例(改编自最高法院案例):A银行与B公司于2014318日签订了《人民币流动资金贷款合同》,约定:A银行为B公司分别提供4000万元流动资金贷款,为担保该合同,A银行还分别与陈某、梁某签订了《最高额抵押合同》,陈某、梁某同意为A银行对B公司产生的债权提供最高额抵押,担保的主债权限额均为4千万,担保范围包括贷款本息及相关费用,抵押物包括:1.陈某位于xx的房产;2.梁某位于XXX面积为4667.7平方米的土地使用权及地上建筑物(均未取得不动产登记证书);以上不动产均未办理抵押登记。

该地方房产管理局于2011629日各金融机构发出《关于明确房地产抵押登记有关事项的函》,内容为:“各金融机构:由于历史遗留问题,我市存在一些土地使用权人与房屋产权人不一致的房屋。2008年,住建部出台了《房屋登记办法》(建设部令第168号),其中第八条明确规定‘办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则’。因此,上述房屋在申请所有权转移登记时,必须先使房屋所有权与土地使用权权利主体一致后才能办理。为了避免抵押人在实现该类房屋抵押权时,因无法在房管部门办理房屋所有权转移登记而导致合法利益无法得到保障,根据《物权法》《房屋登记办法》等相关规定,我局进一步明确房地产抵押登记的有关事项,现函告如下:一、土地使用权人与房屋产权人不一致的房屋需办理抵押登记的,必须在房屋所有权与土地使用权权利主体取得一致后才能办理。二、目前我市个别金融机构由于实行先放款再到房地产管理部门申请办理抵押登记,产生了一些不必要的矛盾纠纷。为了减少金融机构信贷风险和信贷矛盾纠纷,我局建议各金融机构在日常办理房地产抵押贷款申请时,应认真审查抵押房地产的房屋所有权和土地使用权权利主体是否一致,再决定是否发放该笔贷款。如对房地产权属存在疑问,可咨询房地产管理部门。三、为了更好地保障当事人利益,我局将从201181日起,对所有以自建房屋申请办理抵押登记的业务,要求申请人必须同时提交土地使用权证。” 

A银行依约向B公司发放了4000万贷款。然而,B公司未能按期付息。A银行提起本案诉讼。请求:B公司归还全部贷款本金4000万元并支付贷款利息等;陈某、梁某在抵押物价值范围内承担连带赔偿责任。

本案中,法院认为银行与陈某、梁某签订的《最高额抵押合同》中的抵押物未依法办理抵押登记,但合同合法有效,陈某、梁某因未取得案涉房屋所占土地使用权证,房地权属不一致,案涉房屋未能办理抵押登记,构成违约,应当依据合同约定或法律规定承担相应责任,应当依据约定赔偿由此给银行造成的损失。本案中法院认定其的损失范围相当于在抵押财产价值范围内公司未清偿债务数额部分。同时,法院认为银行对《最高额抵押合同》无法履行存在过错,原因首先基于房地产管理局已经在该贷款发放前告知各个金融机构,房地权属不一致的房屋不能再办理抵押登记,签订《最高额抵押合同》时,对无法办理情况应当知情和预见,其次,银行作为以信贷业务为主营业的专业金融机构,应当比一般债权人具备更高的审核能力,相对于陈某、梁某来说,银行具有更高的审查义务,对抵押权不能设立存在过错,最后,法院认为银行知晓案涉房屋无法办理抵押登记,没有采取降低额度、要求提供补充担保等措施防止损失扩大,综合考虑双方的过错,认定陈某、梁某以抵押财产价值为限,在公司未清偿债务的二分之一范围内,承担连带赔偿责任。

律师认为:在现代社会经济交易活动中,不管是金融机构与自然人之间,还是自然人与自然人之间,经济活动交易双方都应当更加谨慎,对经济活动中应当预见的或者可能预见的风险提前进行防范,严格把控经济活动各个环节,规范流程,特别是银行作为大型金融机构,应当履行更高谨慎注意义务。


宋贵芽

首力律师

中共党员

擅长民事诉讼、婚姻纠纷、刑事诉讼

法律理论知识扎实,诉讼实务和处理经验丰富。具有高度的工作热情和良好的团队合作精神。尊重当事人,维护其合法权益,为当事人提供高质、高效的专业法律服务。

 
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