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贾金凤律师 | ​居住权将对你的婚姻生活产生重大影响!今后你通过离婚分得的房子可能不能卖
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《民法典》物权编第十四章首次提到居住权,这个新设物权将会从各方面对我们的生活产生影响,本文简要分析这个新设的居住权将对我们的婚姻产生的影响。

一、什么是居住权


简单来讲,居住权就是为了满足生活居住的需要,根据合同的约定在他人所有的住宅上享有的占有和使用的用益物权。举个例子,小张拥有一套住宅,他可以和小王签订一份书面合同,在这套住宅之上为小王设立居住权。那么居住权有什么特点呢:


· 居住权只能在他人的住宅上设立。涉及到两个问题:一是居住权只能设立在他人的住宅之上,比如小王的居住权是设立在小张的房子之上;二是居住权只能设立在住宅之上,如果是商铺就无法设立居住权了。


· 居住权是为了满足生活需要。也就是说主要是基于居住,而不能用于经营生产。


《中华人民共和国民法典》第三百六十六条:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”


· 设立居住权必须签署书面的居住权合同(或者基于遗嘱)。很多人理解的是只要承租了房子就可以设立居住权,这是错误的,必须签订书面居住权合同。


《中华人民共和国民法典》第三百六十七条:“设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。”


《中华人民共和国民法典》第三百七十一条:“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。”


· 设立居住权必须依法登记,居住权消灭之后需要进行注销登记。居住权消灭有两种情形,一是居住权期限届满;二是居住权人(小王)死亡的。居住权消灭之后将需要办理注销登记。


· 居住权原则上是免费设立的,但是也可以有例外。


《中华人民共和国民法典》第三百六十八条:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”


· 居住权不能转让、继承。也就是说小王的居住权只能自己行使,无权把权利转让给其他人,小王去世后居住权不能由她的继承人继承。


· 设立居住权的住宅原则上不能出租。小张这套住宅原则上不能够再出租,但是可以有例外。


《中华人民共和国民法典》第三百六十九条:“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”



二、居住权在婚姻关系中可能的应用场景


居住权的新设将从婚姻、继承、财富传承和养老等多方面拥有不同的应用场景,并对我们的生活产生巨大的影响,那么居住权在婚姻关系中可能有哪些应用场景,并将如何影响婚姻关系呢,主要简单介绍以下三个方面:


(一)结婚房产不加名,为你设立居住权。

现在结婚时一方要求在房产证上加名的情况屡见不鲜,很多离婚纠纷就是因为是否加名引起的。但是在目前现状之下,如果是贷款购房,在还清贷款之前是没有办法在房产证上加名的。我们可以设想,在居住权制度完善成熟之后可能会出现这样一个场景:小张婚前贷款买房,小王跟小张结婚时可以要求小张为她在这套住宅上设立一个居住权,期限可以设立为一辈子(居住权期限可以设立到居住权人去世),这得多浪漫啊。如果非要加名,等到房子贷款还完了,再注销居住权登记,把小王的名字加到房产证上也可以啊。居住权的出现,在一定程度上可以解决房产加名这个中国式难题。但是居住权的存在也会带来一个特别严重的问题,小张可以为小王设立一个居住权,那他也可以在这套住宅上给其他人设立居住权啊。小张和小王结婚后七年,小王想要离婚,小张想到虽然房子所有权是自己的,但是小王要住一辈子,心里就特别不舒服。他这个时候可以给他爸爸、妈妈、妹妹甚至七大姑、八大姨等其他人在这套房子上设立居住权,虽然我没法赶走你,但是我可以恶心你啊,要是小王没办法承受搬走了,那她的居住权权利就等于形同虚设。



(二)离婚之后仍有稳定住处。

现行《婚姻法》 和《民法典》都有负担能力强的一方对生活困难一方的适当帮助的规定,而在司法实践中的困难主要体现为住房困难。小王远嫁他乡,婚前无房,和小张离婚后就没有稳定住处,每月工资无法维持当地基本生活水平。小张想要适当给予她帮助,依据《婚姻法》和相关司法解释的规定,小张可以以房屋的居住权来对小王进行帮助,但是实践中如何操作呢,并没有一个完善的制度保障。居住权的存在就完美地解决了这个问题,小张完全可以和小王协议约定为小王设立一定期限的居住权,等到小王经济状况好转了再注销掉。


《中华人民共和国民法典》第一千零九十条:“离婚时,如果一方生活困难,有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。”《中华人民共和国婚姻法》第四十二条:“离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时,由人民法院判决。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第二十七条:“婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”,是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的,属于生活困难。离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”


(三)通过离婚分割所得的房子不能卖。


在通常情况下,协议离婚或者诉讼离婚都会涉及到房屋所有权的分割。在所有权和居住权分立的情况下很可能会出现这样一个情况:小王在和小张离婚时取得房屋所有权,并向小张支付了对应的价款,后来去房管局做析产时才发现小张在这套房子上为小三设立了居住权。本来小王想着离婚后把这套房子卖了,置换一套大房子,结果房子上却被设立了居住权,谁会买一套有权利瑕疵的房子呢。设立了居住权的房子基本没有商业价值,倒是体现了房产的居住属性。居住权在婚姻法中的影响远远不止本文介绍的三个方面,随着《民法典》的施行,居住权制度将正式落地,在现实中肯定会产生各种各样好(坏)的影响,但不得不说的是,在婚姻中一定要注意居住权这个权利,它可能比“离婚冷静期”的威力还要大。


 
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