出卖人就同一房屋订立两个以上买卖合同，形成两个以上具有重叠内容的债权债务关系，俗称“一房数卖”。在房地产价格快速上涨时期，出卖人受利益驱动，与数人签订房屋买卖合同，导致部分受让方无法取得房屋的情况常有发生，此种情况下，我所李黎律师认为，有如下两个问题需要讨论：

第一，几个买卖合同的效力是否受到影响；第二，数个买受人的利益如何保护。

对于第一个问题，通说认为，我国物权变动系采债权形式主义物权变动模式，即债权行为加交付或登记的事实行为发生物权变动。根据《物权法》第十五条确定的区分原则，当事人之间订立的房屋买卖合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记，不影响合同效力。因此，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的，在没有其他合同无效情形的情况下，数个买卖合同均应为有效合同。（注：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，法院予以支持）。

    对于第二个问题，首先要明确的是，根据债权平等原则，在数个买卖合同均为有效合同的情况下，数个买受人作为债权人的合法利益均应受到法律保护，各受让方均可要求继续履行合同。但房屋只有一个，哪一份合同能够得到继续履行，尤其是在出卖人无能力承担损害赔偿责任的情况下，利益冲突尤甚。实际上，对于“一物数卖”问题，现有的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件通用法律问题的解释》以及《关于审理买卖合同纷案件适用法律问题的解释》均有涉及。

     法律依据：

    《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十条规定，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

    (1)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

(2)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

(3)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

(4)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

    《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律间题的解释》第二十条规定，发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，按照下列情形，分别处理：

    (1)已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权；

(2)均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权；

(3)依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但争议发生后方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地承包经营权的依据。

    《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，人民法院应当按照以下情形分别处理:

    (1)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

(2)均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

(3)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

    第十条规定，出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理:

    (1)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

(2)均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

(3)均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

(4)出卖人将标的物交付给买受人之ー，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自已名下的，入民法院应予支持。

     保护顺位在先的买受人救济方式：

     实践中，一般只有出卖人明知存在“一房多卖”情况，各个买受人之间很可能并不清楚其他买受人的存在，甚至在公司为出卖人的情况下，因为各个股东之间的矛盾纠纷，股东以公司名义出卖房屋的，作为出卖人的公司也可能不清楚是否还存在其他买受人，在某一个买受人起诉出卖人要求承担继续履行违约责任的诉讼中，如果出卖人未披露其他买受人的存在，法院很有可能依据现有的事实，作出支持买受人的判决。待到其他买受人知悉此情况时，该判决已经生效或已经进入执行程序，此时作为保护顺位在先的买受人可通过案外人申请再审或第三人执行异议之诉程序获得相应的救济。