南充市顺庆区人民法院一审民事判决书
2018川1302民初4191号

    原告：佑某。
    委托诉讼代理人：曾文权，四川首力律师事务所律师。
    被告：南充某有限公司。
    委托诉讼代理人：杜某，孙某。
    原告佑某与被告南充某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法由审判员龙小兵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佑某的委托诉讼代理人曾文权、被告南充某有限公司的委托诉讼代理人杜某、孙某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
    原告佑某向本院提出诉讼请求：1、判令被告以原告已付购房款530912元为本金，每日按中国人民银行流动资金同期贷款利率上浮30%计算，支付原告2017年5月1日至2018年5月31日止逾期办证违约金39762元，并承担本案诉讼费。事实及理由：2014年2月9日，被告与原告签订了编号为2011402090122的《商品房买卖合同》，将位于顺庆区金鱼岭路某房屋出售给原告。房屋价款530912元整，交房日为2015年10月31日前。按合同约定，被告应在房屋交付之日起548天之内即2017年4月30日前为原告办理房屋权属证书即房屋的不动产权证书，但被告未按合同约定为原告办理，至使原告至今未取得房屋不动产权证书。
    原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
    一、原、被告身份信息；用于证明主体适格；
    二、原、被告间的房屋买卖合同（原件）；原告购买不动产缴款发票，其中有部分原告是一次性付款，一部分原告是按揭方式付款；原告借款凭证、按揭款收款收据；用以证实原告已付清购房款；
    三、原告房屋交接书，维修资金缴款凭证，物业服务合同，入伙通知书证实房屋交接事实，用以证实原告购买的房屋已交接；
    被告南充某有限公司代理人辩称，按照双方签定的《商品房买卖合同》第二十条的约定，转移登记应由双方向权属机构申请办理权属登记，同时也约定了固定的违约金的计算方法，原被告的商品房买卖合同中也约定了应当由买受人将符合相关约定的资料向出卖人提供，办理相关产权；如是以贷款方式买的，应是由出卖人办理，且是在买受人提供相关资料后由出卖人办理相关产权，因此现在并未达到原告诉称的办理不动产证书的时间节点；按照合同约定，如认为被告有违约的行为和事实，是按照买受人支付已付房款的万分之三支付违约金，因此现在的情况不符合合同约定，原告诉请不应得到法庭的支持。
    被告南充某有限公司未向法庭提交证据。
    对原告提交的证据，被告南充某有限公司质证为：原、被告身份信息无异议；原告的房屋买卖合同真实性、关联性、合法性无异议；原告提供的不动产缴款发票无异议；原告借款凭证、按揭款收款收据无异议；房屋交接书中加盖了公章的部分无异议，没有加盖公章的需核实后庭审中确认。
    经审理查明，2014年2月9日，被告与原告签订了编号为2011402090122的《商品房买卖合同》，将位于顺庆区金鱼岭路某房屋出售给原告，房屋价款530912元整。被告应在2015年10月31日前向原告交付该商品房，在2017年4月30日前取得原告所购商品房所在楼栋的权属证明。合同同时约定，如因出卖人（被告南充某有限公司）的责任，买受人（原告）未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，双方同意按逾期后，向买受人支付已付房价款的万分之三作为违约金，买受人不退房。后原告付清了购房款，并于2016年2月15日办理了房屋交接书。但至原告起诉日，被告南充某有限公司未能取得原告所购商品房所在楼栋的权属证明，也未能为原告办理房屋不动产权证书。2018年6月15日，原告起诉来院，要求被告以原告已付购房款530912元为本金，每日按中国人民银行流动资金同期贷款利率上浮30%计算，支付原告2017年5月1日，至2018年5月31日止逾期办证违约金39762元。
    本案争议的事实在于，1、被告南充某有限公司是否违约的问题；2、违约金约定的问题；3、逾期办证违约金的计算问题。
    本院认为，首先，被告南充某有限公司未在2017年4月30日前取得原告所购房屋所在楼栋的权属证明。截止原告起诉之日，被告南充某有限公司未能取得原告所购商品房所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约。被告南充某有限公司应在房屋交付之日起548天之内即2017年4月30日前为原告办理房屋权属证书，被告南充某有限公司至今未能为原告办理房屋不动产权证书，且具体能够办理权属证明和登记的时间也无明确期限。庭审中，被告南充某有限公司辩称原告未依约提供相应资料致使无法办理权属证书，因被告南充某有限公司至今未完成初始登记，且未提供已具备办理权属证书的依据以及通知买受人提供办证资料的相应证据，故其辩解意见本院不予支持。综上，被告南充某有限公司未在约定期限内完成房屋初始登记和转移登记的违约事实存在，故对原告要求被告南充某有限公司支付逾期办证的违约金的请求，本院予以支持。其次，原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期办证违约金为已付房款的万分之三，该约定不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。但该约定明显过低，无法实现违约金惩罚与补偿功能。庭审中，虽原告没有提供证据证明其损失是多少，但因被告的违约行为应该给原告造成了一定的损失，为维护非违约方的合法权益，惩戒违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实行损失额为限”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院认为被告南充某有限公司逾期办证的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。其三，对于原被告所签订的《购房合同》上约定的“未能在商品房交付之日”的理解，该约定没有明确是约定的交房之日，还是双方实际的交房之日。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，故本院认定“商品房交付之日”为合同约定的交付之日即2015年10月31日。
    综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：
    一、被告南充某有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佑某支付逾期办证违约金，违约金按购房款530912元为基数从自2017年5月1日起，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至2018年5月31日止；
    二、驳回原告佑某的其他诉讼请求；
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费397元，由被告南充某有限公司负担。
    如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

审判员 龙小兵
二〇一八年八月十六日
书记员 罗  丹